AchtergrondHuizenmarkt
Economen voorspellen een (lichte) daling van de huizenprijzen. Aannemers maken zich zorgen over hun orderboekjes nu de nieuwbouwmarkt op zijn gat ligt sinds lenen duurder werd. Biedt dit mogelijkheden voor de koper of (ver)bouwer? Econoom Wouter Thierie en andere vastgoedexperts laten hun licht schijnen op die vragen.
De nieuwbouwmarkt ligt stil sinds lenen duurder werd. Ondertussen blaast de regering warm en koud over de verlenging van het verlaagde btw-tarief voor sloop- en heropbouw. Onzekerheid troef ook voor wie aan verbouwen denkt: blijft de btw op 6 procent of wordt het 9?
“Dergelijke windhaanpolitiek duwt zowel consumenten als bouwbedrijven in de onzekerheid”, stelt bouwfederatie Bouwunie. En de immomakelaar zit sinds de renovatieplicht met de handen in het haar over de vele onverkoopbare oude, energieverslindende woningen. De klant vraagt zich ondertussen af: zullen de woningprijzen werkelijk dalen? Om maar te zeggen: de vastgoedsector gaat door woelig water.
Maar elke crisis biedt opportuniteiten. Ook hier? De woningprijzen zullen dit najaar alvast met gemiddeld 3 procent dalen alvorens zich in 2024 voorzichtig te herstellen, zo verwachten de economen van ING. “De loonindexering en een verlenging van de leentermijnen hebben de vastgoedmarkt tot nu toe ondersteund, maar niet genoeg om de stijging van de rente te compenseren.”
Beduidend langere verkooptijden geven volgens econoom Wouter Thierie aan dat er een ommekeer in de prijzen zit aan te komen. Een eventuele verdere lichte rentestijging zal de vraag bovendien nog extra onder druk zetten.
Dus is de vraag: is het nu tijd om te kopen of is het toch beter nog wat wachten? Vooraleerst, de woningprijzen en rentevoeten houden elkaar als communicerende vaten in evenwicht, legt Thierie uit. Een prijsdaling gaat daarom op termijn samen met een hogere rente, en omgekeerd.
“Ik denk daarom dat wanneer je als koper voelt dat je klaar bent om de stap te zetten, het altijd interessant is om te kopen. En dat je in dat geval dus niet moet wachten op betere omstandigheden die zich misschien nooit zullen voordoen.”
Comeback van onderhandelen
Volgens Thierie hebben kandidaat-kopers door de macro-economische situatie bovendien een troef in handen waaraan ze de voorbije jaren niet eens konden denken: de onderhandeling. Waar vroeger eerder werd overboden, is er nu opnieuw ruimte tot prijsonderhandeling. De verkopersmarkt wordt stilaan maar zeker opnieuw een kopersmarkt, waarbij de vraagprijs lang niet meer de verkoopprijs is.
“Zeker voor panden die al wat langer te koop staan, kun je als koper proberen onder de vraagprijs te gaan. Vaak ook met succes, vooral bij panden die onder de renovatieplicht vallen”, aldus Thierie.
Voor dergelijke aftandse woningen moet je wel rekening houden met forse renovatiekosten. Toch kan een dergelijke aankoop volgens de econoom interessant zijn, gezien het veelal vrij grote prijsverschil met gegeerde instapklare energiezuinige woningen. “En dat prijsverschil zal vanwege de renovatieplicht, waarbij woningen met energielabel E of F binnen de vijf jaar minimaal label D moeten krijgen, mogelijk zelfs nog wat vergroten.”
Conclusie: de kandidaat-koper staat opnieuw in een sterkere positie. Al gaat dit niet op voor de aankoop van een bouwgrond, waarvan de schaarste de prijs sowieso hoog houdt, of een woning met EPC-label A of B.
Ook goed nieuws voor (ver)bouwers
Zijn er ook opportuniteiten voor bouwers en verbouwers? “De nieuwbouwmarkt zit in crisis.” Nico Demeester van bouwfederatie Embuild windt er geen doekjes om. “Voor dit jaar verwachten we een scherpe daling van de activiteiten met 5 tot 8 procent. Sinds de rente op woonleningen verdrievoudigde, is de nieuwbouwmarkt stilgevallen. Er komt bijna niks, of toch veel te weinig, aan nieuwe orders binnen. En we zien voor dit jaar ook geen beterschap meer.”
Bij de renovaties, waar het doorgaans om kleinere bedragen gaat, is de toestand volgens de topman uit de bouw minder dramatisch. “Al heerst ook daar terughoudendheid.”
Er komen dus gaten in de planning van de aannemer, die zijn werknemers wellicht liever aan de slag houdt. “Dat geeft voor de bouwheer opportuniteiten in de zin dat er opnieuw kan worden onderhandeld over de prijs”, zegt Demeester.
Al nuanceert hij meteen ook: verwacht geen korting van 5 of 10 procent. “De kosten zijn voor onze aannemers blijven stijgen: metsen, schrijnwerk, leidingen leggen... het is allemaal handenarbeid. En zoals je weet zijn ook voor ons de loonkosten geëxplodeerd door de indexering. De aannemer moet de kans krijgen die deels door te rekenen. Anders scheurt hij ofwel zijn broek en dan wordt het werk niet opgeleverd, of tekent hij simpelweg de offerte niet, wegens onrendabel.”
Het resultaat van de onderhandelingen tussen aannemer en particulier zal volgens Embuild dan ook eerder zijn dat kostenstijgingen niet worden doorgerekend. “Dat gebeurt nu al in zowat de helft van de gevallen, omdat de aannemer het contract niet wil verliezen.”
Op een of andere wijze is dus ook hier opnieuw ruimte voor onderhandeling. “Vergeet niet: we komen uit een tijd dat aannemers niet konden beloven wanneer ze gingen komen en hoeveel het uiteindelijk zou kosten, gezien de explosie van de materiaalprijzen. Ook hier evolueren we nu naar een normalere situatie. De opportuniteit voor de klanten is volgens mij dat we hen nu opnieuw meer klaarheid en zekerheid op vlak van prijs en oplevertermijn kunnen bieden.”
'Als woningen al langer te koop staan, kan je vaak met succes onder de vraagprijs gaan': vastgoedexperts over de huizenmarkt - De Morgen
Read More
No comments:
Post a Comment