Als vastgoed van eigenaar wisselt, moet daarop registratiebelasting betaald worden en meer specifiek verkooprecht. De tarieven van die belasting verschillen per gewest. De Vlaamse regering kondigde maandag een wijziging aan.
Vanaf 1 januari 2022 wordt het goedkoper om een gezinswoning te kopen. De aankoop van een tweede verblijf of een bouwgrond duurder. 'De bestaande gunstregelingen voor woningen voor sociale verhuur en voor beschermde monumenten blijven onveranderd', zegt Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA).
Wat verandert voor wie voor het eerst een gezinswoning koopt?
Wie een gezinswoning koopt, betaalt vandaag 6 procent verkooprecht. Dat wordt 3 procent. Dat is goed nieuws voor alle starters die voor het eerst eigenaar worden. Het maakt niet uit of ze een huis, appartement of villa kopen. De ‘gezinswoning’ is het enige huis of appartement, waar de koper zelf gaat wonen.
Voor een appartement van 250.000 euro levert de verlaging van de registratierechten een besparing van 7.500 euro op. Op een aankoop van 350.000 euro is dat 10.500 euro.
Aan het lagere tarief voor de gezinswoning zijn altijd al voorwaarden gekoppeld geweest. De grootste valkuil is dat u geen volle eigenaar mag zijn van een andere woning of bouwgrond. 'Hebt u wel ander vastgoed, dan krijgt u het gunsttarief als het andere vastgoed binnen het jaar verkocht is', zegt Diependaele.
Bovendien moet u binnen de twee jaar op het adres wonen. Haalt u die datum niet? U moet dan niet alleen het verschil betalen tussen de door u al betaalde registratiebelasting en het verkooptarief van 12 procent, met boven op dat bedrag een boete. Alleen bij overmacht kunt u aan die sancties ontsnappen.
Is er een extra korting voor wie een bescheiden gezinswoning koopt?
Voor de aankoop van een enige eigen ‘bescheiden’ woning kunt u een extra korting op de registratiebelasting krijgen. Daarbij wordt al enige tijd niet meer naar het kadastraal inkomen van de woning gekeken, maar wel naar de aankoopprijs.
Een bescheiden woning is een huis of appartement met een maximale aankoopprijs van 200.000 euro. Voor woningen gelegen in de kernsteden of de Vlaamse Rand rond Brussel ligt het plafond op 220.000 euro. De kernsteden zijn Aalst, Antwerpen, Boom, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout en Vilvoorde.
Omdat de verschuldigde registratierechten met de helft dalen, halveert ook de extra korting, van 5.600 naar 2.800 euro.
Wat verandert voor wie zijn starterswoning inruilt voor een nieuwe gezinswoning?
De verlaging van de registratierechten blijft niet beperkt tot de eerste woning, maar geldt ook voor latere gezinswoningen (na verkoop van de eerste). Maar er is ook slecht nieuws: wie een eerste gezinswoning verkoopt om een andere te kopen, zal vanaf 2024 niet meer kunnen genieten van de meeneembaarheid van de registratie. Door dat voordeel kunnen de eerder betaalde registratierechten in mindering gebracht worden van de registratiebelasting verschuldigd op de nieuwe aankoop. Het extra voordeel kan oplopen tot 13.000 euro.
Tot eind 2023 is er een overgangsregeling en kunnen kopers kiezen tussen het verlaagd tarief van 3 procent en de meeneembaarheid in combinatie met 6 procent registratierechten. De voordeligste keuze hangt af van de concrete situatie.
Wordt energiezuinige renovatie gestimuleerd?
Een verouderde woning kopen en die doorgedreven energetisch renoveren wordt sterker aangemoedigd. Het tarief van de registratierechten zakt van 5 naar 1 procent. Voor wie een huis koopt van 200.000 euro, levert dat een voordeel van 8.000 euro op.
Daarbovenop kan de korting kopen voor wie een woning van maximaal 200.000 euro (220.000 euro) in de kernsteden koopt. 'Het bedrag daalt in proportie met nieuwe lagere tarief, naar 960 euro. De idee is dat we dezelfde schijf van de aankoopprijs blijven vrijstellen van registratiebelasting', zegt Diependaele.
De renovatie moet daarvoor wel aan een aantal voorwaarden voldoen. Het volstaat niet alleen hoogrendementsglas of wat dakisolatie te plaatsen. Na de renovatie moet uw woning aan minimumnormen voor isolatie, energiezuinigheid en ventilatie voldoen. U moet minstens 75 procent van de buitenschil van de woning (na)isoleren, de verwarmings- of koelingsinstallatie volledig vervangen en een ventilatiesysteem plaatsen in combinatie met een hernieuwbare-energietechniek zoals zonnepanelen.
Wie zijn gezinswoning energetisch renoveert, krijgt langer de tijd voor hij er moet wonen: vijf jaar.
Wat verandert voor wie een huis bouwt?
Wie een grond koopt om erop te bouwen is in de nieuwe regeling slechter af. Op de aankoopprijs van de bouwgrond moet registratierechten betaald worden. Dat tarief stijgt van 10 naar 12 procent. Op de bouwwerken moet onveranderd 21 procent btw betaald worden. Voor sloop en heropbouw van de enige en eigen woning geldt in het hele land nog tot eind 2022 een verlaagd btw-tarief van 6 procent.
Het is opvallend dat nieuwbouw wordt afgestraft in tijden waarin de focus op energiezuinigheid ligt.
‘Het is opvallend dat nieuwbouw wordt afgestraft in tijden waarin de focus op energiezuinigheid ligt. Nochtans moeten nieuwbouwwoningen aan strenge energie-eisen voldoen’, zegt Johan Krijgsman, de CEO van het makelaarsnetwerk ERA Belgium. ‘Alleen voor energetische renovatie van een gezinswoning is er een fiscale stimulans en niet voor nieuwbouw. Nochtans kan het ook bij nieuwbouw om een eerste gezinswoning gaan.’
Wat verandert voor wie een tweede verblijf, investeringspand of professioneel vastgoed koopt?
Voor ander vastgoed dan de gezinswoning bedraagt het tarief van de registratierechten vandaag 10 procent. Dat wordt opgetrokken tot 12 procent. Daardoor stijgt de belasting op de aankoop van een tweede verblijf, een huis of appartement om te verhuren, een kantoor, winkel of magazijn.
Koopt u een tweede verblijf van 300.000 euro? De verschuldigde registratierechten stijgen van 30.000 naar 36.000 euro.
Zullen de vastgoedprijzen dalen?
‘De vastgoedprijzen zullen zeker niet dalen’, zegt Krijgsman. Ook tal van andere experten delen die mening. ‘De verhoging van de registratierechten van 10 naar 12 procent zal investeerders niet doen ophouden met kopen', zegt Frédéric Vandenhende van Investr, een platform voor vastgoedinvesteerders.
Het zou kunnen dat de investeerders ondanks verhoging van de registratierechten hun ding blijven doen en dan blijven er sterke prijsstijgingen. En jonge gezinnen worden gesteund door de maatregel maar het is de vraag of dat niet in de prijzen verrekend zal worden.
‘Door deze maatregel zal de vastgoeddrukte wellicht nog meer toenemen. In eerste instantie voor de kopers van een tweede woning. Dat maakt het voor verkopers van zulke soort woningen natuurlijk ook een erg interessante periode’, zegt Cédric Vanhenxcthoven, bestuurder van Heylen Vastgoed. ‘Voor kopers van een eerste woning was het al druk en zal de drukte wellicht na 1 januari 2022 nog extra toenemen.’
Heeft de aanpassing van de registratierechten gevolgen voor de leencapaciteit?
De registratierechten kunnen doorgaans niet ontleend worden en moeten met eigen middelen betaald worden. Door de verlaging van de registratierechten voor een gezinswoning is er minder eigen inbreng vereist en zullen starters makkelijker een eigen huis of appartement kunnen kopen. Andere vastgoedkopers zullen met meer geld over de brug moeten komen.
Wanneer gaat de aanpassing in? En kan ik anticiperen?
Of een verkoop voor af na 1 januari 2022 heeft plaatsgevonden, hangt af van de ondertekening van de aankoopakte bij de notaris.
Wie vandaag een akkoord met de verkoper bereikt, kan in theorie al van de lagere registratierechten genieten.
Dat zal ertoe leiden dat kopers zullen proberen te schuiven met hun timing. Kopers van een gezinswoning zullen hun aankoopakte pas na Nieuwjaar willen laten verlijden, om te genieten van de verlaging. ‘Wie vandaag een akkoord met de verkoper bereikt, kan in theorie van de lagere registratierechten genieten. De maximumtermijn voor het verlijden van de koopakte is vier maanden', zegt notaris Bart van Opstal, woordvoerder van notaris.be. Kopers van een tweede verblijf of een investeringsvastgoed zullen hun akte nog voor de nieuwe regeling willen laten verlijden.
Zullen er gevolgen zijn voor de huurmarkt?
‘Met de hogere registratierechten en de mogelijke afschaffing van het belastingvoordeel voor tweede verblijven wordt veel gesleuteld aan de investeringsmarkt. De huurmarkt moet aantrekkelijk gehouden worden om de huurprijzen onder controle te houden’, zegt Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder van Dewaele Vastgoed.
‘Er is zeker een groot tekort aan huurwoningen in een betaalbare prijscategorie. Hoe zal de Vlaamse regering vermijden dat investeerders in huurwoningen afhaken? Hoe zal ze hen overtuigen om betaalbare huurwoningen te creëren?’, zegt Kristophe Thijs, directeur communicatie van CIB Vlaanderen.
Alles wat kopers en bouwers moeten weten over de nieuwe registratiebelasting - De Tijd
Read More
No comments:
Post a Comment